Aeropuerto Jorge Chávez y Puerto de Chancay, ¿Cuánto se han valorizado los terrenos?
La ejecución del puerto de Chancay y de la nueva Ciudad Aeropuerto Jorge Chávez ha impactado de manera positiva en los precios de los inmuebles aledaños a estas zonas. Y es que los empresarios visionan importantes retornos al hacerse de estos predios, los cuales se valorizarán aún más ante la operación de estos proyectos, proyecta Binswanger. La consultora a través de su Reporte Inmobiliario – Proyectos de Infraestructura 2024 otorga mayores alcances sobre las repercusiones de estas iniciativas en oferta industrial y de almacenes.
Max Medina, gerente de investigación de Binswanger Perú, manifestó que el estudio realizado por la consultora abordó, en general, 10 proyectos de infraestructura (Puerto de Chancay, Ciudad Aeropuerto Jorge Chávez, Línea 2 del Metro de Lima, Anillo Vial Periférico, Chancay Park, Parque Industrial de Ancón, Ampliación Muelle Norte, Ampliación Muelle Sur, Línea 3 y 4 del Metro, Vía Periurbana-Tren de cercanías); sin embargo, son las iniciativas del Puerto de Chancay y la Ciudad Aeropuerto Jorge Chávez las que muestran un impacto a corto plazo en inversiones, debido a su pronta inauguración.
Así, en lo que concierne al puerto de Chancay, a entregarse a finales de este año, Binswanger indicó que los precios de venta de lista de los terrenos industriales están en torno a los US$ 175 por metro cuadrado (m2); ello, en un rango de US$ 70 y 220 por m2 en lotes de más de 10,000 m2. “Son terrenos que ya tienen zonificación industrial”, agregó Medina.
En el caso de los terrenos urbanos, situados en la ciudad, dichos predios —indicó Medina— empiezan a superar los US$ 1,000 por m2, con una oferta de espacios de 200 a 500 m2 o incluso por encima de esta extensión. Sin embargo, también hay propuestas adicionales en esta zona con terrenos de uso agrícola, cuyo precio si bien actualmente no supera los US$ 40 por m2, en períodos anteriores al anuncio del proyecto, estos espacios en la periferia no excedían los US$ 5 por m2.
“Hay mucha especulación en los precios, pues al no estar dado el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) no hay nada concreto en torno al uso de los predios. Se puede adquirir un terreno en la zona, proyectando un futuro comercial o industrial; sin embargo, es posible que el plan determine una zonificación diferente a la que pensó el inversionista al momento de comprarla”, explicó.
Medina indicó que el carecer de un PDU, pese al potencial que existe en la zona por la apertura del terminal, las inversiones están retrasadas, mientras no exista claridad definida en torno al sector y uso. “También hay fondos de inversión que han estado buscando terrenos en Chancay, pero que no han concretado por no tener claridad en la zonificación. Y es que anuncios como la posibilidad de crear una Zona Económica Especial (ZEE) entre los puertos de Callao y Chancay generan aún más expectativa en este perímetro”, sostuvo el experto.
Aeropuerto Jorge Chávez
Binswanger también colocó la lupa sobre las tarifas promedio de venta de terrenos industriales stand-alone en las cercanías al aeropuerto, los cuales aunque son escasos en el área, registran precios de US$ 1,100 por m2.
“Vemos que en los últimos cuatro años hubo un incremento de 16% en venta de terrenos industriales en la zona y creemos que esa tendencia; en tanto, vaya consolidándose el proyecto, pueda seguir incrementando”, remarcó.
En torno a los precios de alquiler de los almacenes, los locales stand-alone tienen una tarifa promedio de US$ 6.75 por m2 , mientras que en los locales ubicados en condominios es de US$ 7.33 por m2 . “Las rentas se incrementaron en 23% y 13% del 2020 a la fecha, respectivamente. Lo que medimos es toda el área que es cercana al aeropuerto, desde el inicio de la avenida Néstor Gambetta y la zona circundante al aeropuerto, que es la avenida Faucett”, añadió Medina.
El representante de Binswanger destacó que la ciudad aeropuerto ha realizado la adjudicación del Parque Logístico Callao (CAPIA y Latam Logistic), dos hoteles (Costa del Sol), la zona de carga sur (IKSA), estacionamientos (Los Portales) entre otros. “Además, se desarrollará un travel retail en el nuevo terminal, que incluirá más de 100 negocios como Kuna, Ilaria Perú, Acurio Restaurantes y demás. Asimismo, las ampliaciones del Muelle Norte y Sur del puerto del Callao pueden generar sinergias con la nueva infraestructura del aeropuerto, que puede reflejarse en mayor volumen de comercio y eficiencias logísticas”, finalizó.
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