Reconstrucción: la complicada tarea de ‘obras por terrenos’
El anunciado mecanismo de inversión ha despertado interés en el sector privado. De incluirse en el plan para la reconstrucción, las ‘obras por terrenos’ enfrentarían cuatro retos normativos.
Hoy se realizará la primera sesión del directorio de la Autoridad para la Reconstrucción con Cambios. El director ejecutivo de la nueva entidad, Pablo de la Flor, ya anunció que el plan para reconstruir el país deberá estar listo en tres meses, tal como lo establece la ley de la reconstrucción.
Las obras por terrenos, que buscarán incentivar la inversión privada para el encauzamiento de ríos, también son parte de las disposiciones de la ley. El propio presidente Kuczynski buscaría impulsar este nuevo mecanismo de inversión, según comentó Zavala a mediados de abril.
El mecanismo guarda relación con las Obras por Impuestos, el cual permite reducir la carga tributaria de las empresas que ejecuten obras de infraestructura, ya sea para gobiernos subnacionales y, más recientemente, para el Ejecutivo. En las obras por terrenos, no son los impuestos los que están en juego. La tarea no será fácil: crear este nuevo mecanismo implicaría modificar cuatro normativas.
¿CÓMO FUNCIONARÍA?
En la ley de la reconstrucción (n° 30556), la definición de obras por terrenos es breve: las inversiones en el encauzamiento de ríos que generen tierras aprovechables serán reconocidas. ¿Cómo? Una opción, aunque no es la única, sería la “entrega” de dichos terrenos a quienes ejecuten la obra de encauzamiento.
Así, se sigue la línea que el premier Zavala ya había trazado cuando comentó sobre la creación del mecanismo a mediados de abril: “Una forma de retribuir esa obra [inversión] sería con los terrenos agrícolas u de otro tipo de habilitaciones que se puedan dar por el uso eficiente de los ríos”.
Pero ello se definirá recién mediante otra ley (y su reglamento), que deberá ser aprobada por el Congreso. La Autoridad para la Reconstrucción con Cambios debería supervisar el funcionamiento de este mecanismo, en tanto ha sido creado como una herramienta para la reconstrucción, comenta Luis Aliaga, asociado del estudio Lazo, de Romaña & CMB.
1. TITULARIDAD Y CELERIDAD
Con base en lo anunciado por el primer ministro Fernando Zavala, el primer reto para implementar las obras por terrenos es definir el tipo de terreno y su titularidad. “Por ejemplo, habría que ver si son urbanos, rurales, de dominio público o privado del Estado”, alerta Aliaga.
Un escenario es que los terrenos, urbanos o rurales, sean de dominio privado del Estado. Ello implica que no están destinados al uso o servicios públicos, como construir calles o edificios para entidades públicas. En ese caso, habría que modificar las normas del sistema de bienes estatales, adscrito al Ministerio de Vivienda.
Hoy los terrenos de dominio privado del Estado sólo pueden cederse a un tercero por causa expresa en una ley, mediante dos mecanismos: venta o subasta pública. Pero las obras por terrenos permiten, por ejemplo, que los terrenos sean arrendados. “Se tendría que crear un nuevo mecanismo para la entrega en propiedad o la afectación del derecho de propiedad [del Estado] una vez que se haya acreditado el encauzamiento del río”, señala Aliaga.
2. CATASTROS DEFICIENTES
Definir la titularidad de los terrenos también implica contar con el respaldo de un catastro, adivierte Aliaga. Esta será la tarea más complicada, pues varias entidades tienen diversos catastros y no existe uno consolidado.
Según anunció el ministro de Vivienda, Edmer Trujillo, a esta revista, ya se está trabajando en un catastro a fin de identificar las zonas de riesgos mitigables y no mitigables. Pablo de la Flor, director ejecutivo de la Autoridad para la Reconstrucción con Cambios, también mencionó este avance en su primera entrevista a medios de comunicación.
“Probablemente se darán directivas y lineamientos, según las intenciones del Ministerio de Vivienda, para interrelacionar al Instituto Geográfico Nacional con el Cofopri, el Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero, el Ministerio de Agricultura, entre otros”, detalla Aliaga.
“El Perú no está ‘catastrado’. La verificación de un área específica de un punto en un plano es distinta en la realidad. Este será un gran impedimento con el que el Ejecutivo tendrá que luchar. [Catastrar el Perú] es una lucha que se viene dando en los últimos diez años”, agrega el especialista.
3. DERECHOS COMUNALES
Otro punto a considerar es la normativa de derechos comunales. “Hay terrenos comunales que han sido afectados por el cauce de los ríos. Queda la interrogante sobre cómo los privados accederían a los terrenos para hacer un encauzamiento, o si se va a permitir que el Estado acceda a ellos. Finalmente, las comunidades son autónomas de sus derechos prediales”, explica Aliaga.
De hecho, este fue uno de los puntos que el Congreso observó en el proyecto de ley original, donde se buscaba implementar las obras por terrenos mediante un decreto supremo. La oposición de la Comisión de Constitución, presidida por Fuerza Popular, y apoyada por la bancada de Frente Amplio, se debió principalmente al riesgo que representaría este mecanismo sin una ley de ordenamiento territorial que incluya la identificación de terrenos comunales.
De otro lado, en el caso de aquellos terrenos comunales ya identificados y con registro público, la negociación para expropiaciones para obras públicas o privadas suele ser lenta, pues no siempre se puede ubicar a todos los dueños de un terreno comunal.
4. REGISTRO EN LA SUNARP
En la Superintendencia Nacional de Recursos Públicos (Sunarp) también habría que hacer modificaciones normativas “para exonerar tasas para la inscripción, acelerar el proceso de inscripción, para priorizar la publicidad registral sobre las zonas de riesgo no mitigable se haga pública y no se vuelvan a afectar este tipo de terrenos”, ejemplificó Aliaga.
Por lo pronto, algunas empresas del sector construcción e infraestructura están a la expectativa de cómo se definirá este mecanismo de inversión (SE 1566). Ricardo Vega Llona, presidente de OHL, cree que este financiamiento sería viable para ceder terrenos a firmas agrícolas.
“Iríamos asociados con quienes les interese el desarrollo de terrenos en el campo agrícola, que no es un campo en el que trabajemos. Se puede ir en consorcio. Así, haríamos las obras civiles y el socio conseguiría un margen de utilidad con la habilitación de las tierras. Se me ocurre Pativilca. Es una zona que cuando hay agua [por las lluvias], hay un potencial agrícola tremendo”, detalló Vega Llona.
Cosapi también comparte la misma opinión, según un comunicado enviado a SEMANAeconómica. La empresa detalló que ya había explorado la posibilidad de hacer habilitaciones para uso agrícola o vial en terrenos de este tipo, cercanos a las riberas de los ríos. “Inicialmente pensamos trabajarlos mediante el mecanismo de Iniciativas Privadas, pero éste no viene desarrollándose de la mejor manera. Además, la carencia de una normativa específica limita el financiamiento del proyecto”, indicó la firma.
“Nuestra preocupación se da por porque al impedir la disposición de las tierras aprovechables generadas por el encauzamiento y/o el escalonamiento de los ríos, se limitaría el desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda social, aunque todavía se podrían desarrollar centros comerciales o agroindustriales”, agregó Cosapi.
