Centros logísticos y la tendencia por nuevos formatos para rentabilizar todos sus espacios

Estudio de Cushman & Wakefield hace un balance sobre el avance que ha tenido el mercado de centros logísticos en el primer trimestre, así como las innovaciones de los desarrolladores para agilizar la venta.

Ante la necesidad de pequeñas y grandes empresas por contar con espacios de almacenamiento que les sean convenientes para su logística en cuanto a costo en tiempo y dinero, el mercado de centros logísticos se ha ido consolidando en los últimos años en el Perú. Los principales distritos donde se observan estos desarrollos son el Callao, Lurín y Huachipa, aunque también están Ate Vitarte, Santiago de Surco y Chorrillos, zonas más cercanas a la ciudad que funcionan como espacios de última milla.

Pero, ¿Cómo han ido las ocupaciones en lo que va del 2024?

De acuerdo al reporte “Panorama Logístico-Industrial” de Cushman & Wakefield, el mercado de centros logísticos ha tenido un crecimiento en el primer trimestre con el ingreso de 39,997 metros cuadrados (m2) de almacenes Clase A por parte de Megacentro Industriales Sur. Este aumento implicó que el inventario llegue a 1.786.650 m2 y que la tasa de vacancia suba en 1.18 puntos porcentuales y cierre en 11.2%. Mientras que la absorción neta en el periodo de análisis fue de 14,780 m2.

Denise Vargas, market research coordinator de Cushman & Wakefield, sostiene que, si bien la tasa de vacancia ha tenido un incremento debido a los nuevos ingresos de almacenes y porque estos no han sido ocupados en su totalidad, las compañías ya se encuentran en negociación para rentar estos espacios, lo cual haría que la ocupación de almacenes se eleve.

“Al cierre del 2024 la tasa de vacancia podría ubicarse alrededor del 10%. Hay algunos acuerdos que pueden demorar desde tres meses hasta un año, entonces dependerá mucho de lo que los desarrolladores o propietarios tengan ahorita en cartera con respecto a sus negociaciones para poder tener un estimado mejor”, dijo, tras agregar que, de reportarse nuevos ingresos y no ser ocupados en el corto plazo, ello también podría impactar en la disponibilidad de almacenes.

Ticket de renta sube
Al cierre del primer trimestre, el precio de renta promedio en almacenes tipo A se encuentra en US$ 6.1 por m2 y en Clase B en US$ 6.2 por m2, logrando un promedio total de US$ 6.2 el metraje, por encima de los US$ 5.6 que se reportaban en el 2023. Según Vargas, esta tendencia al alza se debe a las nuevas incorporaciones, las cuales han sido de mayor envergadura y por ende el ticket está por encima del mercado.

Y es que, tomando en cuenta que casi el 90% del inventario de espacios de almacén Clase A se encuentra en la zona sur, los precios pueden variar principalmente por la ubicación (cercanía al centro de la ciudad), acceso, superficie, altura, servicios, infraestructura, entre otros, lo cual puede influir en la negociación final.

“Conforme se negocie el precio podría reducirse, dependerá del tipo de cliente y el tiempo de contrato, que en este caso sí influye. Sobre esto último, generalmente son entre cinco y 10 años o incluso menos, ya que algunos solicitan espacios pequeños o también hay alquileres que son solo por temporadas”, complementa la experta.

Oferta se diversifica
Vargas también afirma que se está observando en el mercado mucha adaptabilidad en los desarrolladores para ofrecer una oferta diversa a los clientes y no centrarse solo en almacenes sino incluir formatos que van en la línea con la demanda como áreas comunes, muelles, patio de maniobras, un tipo de piso determinado, entre otros servicios.

“Hay centros logísticos que no solamente hacen uso de su terreno para la construcción de almacenes sino también para alquilar espacios libres. Es decir, no tienen un desarrollo como tal de almacén sino que lo aprovechan y la alquilan a quienes necesiten almacenar algún tipo de producto o maquinaria. Los desarrolladores para buscar una mayor rentabilidad o no tener espacios de tierra muerta lo adaptan de tal manera que lo pueden aprovechar mejor”, añade.

Además de ello, se han incorporado al mercado formatos de almacenes de exhibición o “showroom”, sobre todo en las zonas del Callao y Sur. Sumado a esto, algunos desarrolladores tienen como esquema de negocio construir de manera especulativa e inician la colocación de los espacios meses previos a su desarrollo, considerando un periodo de negociación promedio, lo que les permite tener disponibilidad de espacios, sin afectar la vacancia a largo plazo.

Otra tendencia que se visualiza en el mercado de centros logísticos es que ahora están ofreciendo almacenes de Clase A con una mayor altura que supera los 12 metros, cuando antes llegaba a ocho metros, lo cual refleja que hoy la demanda está requiriendo espacios más altos.

Desarrollos en camino
El reporte también revela que actualmente la superficie en construcción hasta el primer semestre del 2025 llega a los 70,970 metros cuadrados (m2). Aunque esta cifra es menor en alrededor de 70% a lo que se tenía mapeado el 2023 (277,000 m2), esto no significa que no habrán más construcciones, ya que varios centros logísticos se desarrollan conforme se vayan solicitando y cerrando los contratos, puntualiza Denise Vargas.

Asimismo, aquellos centros logísticos que están en etapa de proyectos alcanza los 460,731 m2, principalmente concretados en la zona sur y el Callao. Vargas precisa que una parte de ellos estarían iniciando hacia la segunda mitad de este año, sin embargo, la gran mayoría se concretarían para el 2025.

“En estos proyectos que aún no se desarrollan o son área en posible desarrollo mucho tiene que ver la demanda y el cierre de transacciones para poner en marcha la construcción de los espacios”, anota.

En tanto, la zona este, liderada por Almacenes Central Huachipa en condominios de Clase A, se espera que el desarrollo de centros logísticos continúe dándose a medida que se van cerrando los contratos de alquiler.